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Guía práctica en caso de desahucio

Garantía de Alquiler, una medida para poner freno a los abusos

Una de las medidas que ha tenido mayor éxito a la hora de poner freno a los abusos, tanto de los propietarios de los pisos como de los inquilinos, ha sido la Garantía de Alquiler, vigente en España desde 2004. Como una vía paralela a la justicia tradicional, colapsada en muchas ocasiones por la sobrecarga que sufren los juzgados, la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad ofrece una mayor rapidez en la resolución de los conflictos, un abaratamiento de los costes, una simplificación en los trámites y el lenguaje utilizado, cercanía en la atención al ciudadano y una alta especialización en la solución de problemas específicos.

Uno de los objetivos buscados con la creación de la Corte de Arbitraje en 1999 era descargar de trabajo a los juzgados ordinarios, enjuiciando casos mediante el sistema arbitral. Los laudos arbitrales emitidos por este organismo son de obligado cumplimiento y de valor similar a una sentencia firme.

Ante la necesidad de impulsar una serie de medidas específicas que contribuyeran a resolver el problema del acceso a la vivienda, la Corte de Arbitraje puso en marcha en enero de 2006 el Plan Nacional de Alquiler Garantizado, a través del cual se desarrolla la Garantía de Alquiler. Se trata de un documento que, voluntariamente, firman el propietario del piso y el inquilino y en el cual ambos se comprometen a someterse a un proceso de arbitraje en el caso de que incumplan el contrato de arrendamiento. Es una manera de garantizar que las cláusulas se respetan, sin la necesidad de contratar a un abogado o un procurador como en la justicia ordinaria, con rapidez y sin tener que ir a juicio. El mero hecho de adherirse a este sistema implica una buena predisposición de las dos partes y disuade a las personas proclives a incumplir sus obligaciones. El precio de la Garantía de Alquiler y de todos los servicios que incluye es de 42 euros.

Adquirir la Garantía de Alquiler es sencillo ya que el Plan Nacional de Alquiler Garantizado cuenta con más de 1.200 agencias inmobiliarias homologadas en toda España. El ciudadano también puede recibirla en su domicilio si la solicita a través de su línea de atención telefónica (902 21 71 21) o pedirla en su página web (www.pnag.es). Puede comprarse en cualquiera de las gestorías administrativas, administradores de fincas, despachos de abogados o asociaciones de consumidores que dispongan de ella.

El coste del impreso y de todos los servicios que incluye es de 42 euros. Este es el único desembolso económico que el ciudadano tiene que realizar, pues no hay que abonar ninguna cantidad a la Corte de Arbitraje ni al Plan Nacional de Alquiler Garantizado.

Es una fórmula pensada para proteger a los arrendadores de los inquilinos morosos, pero que beneficia a ambas partes. Todos los derechos del propietario del piso y del arrendatario quedan cubiertos con la Garantía de Alquiler, además de las cláusulas que se hayan firmado en el contrato de arrendamiento como el pago y la actualización de las rentas y las mensualidades, el abono de gastos por servicios y suministros, la renovación del aval bancario, la realización de obras no consentidas, la cesión o subarriendo de la vivienda o los daños producidos por el mal uso del inmueble y sus enseres, así como la recuperación inmediata del inmueble en el caso de que se incumpla el contrato.

Si durante el arrendamiento surge cualquier tipo de problema -como puede ser el impago de las rentas por parte del inquilino o la oposición del propietario a hacer las reparaciones en la casa a las que estaba obligado por el contrato- y una de las partes quiere hacer valer sus derechos, sólo tiene que presentar una reclamación.

A partir del momento en que se presenta la reclamación, existen dos fases, la de enjuiciamiento y la de ejecución, siempre y cuando ésta sea necesaria:

  • La fase de enjuiciamiento se desarrolla por escrito y dura aproximadamente un mes. Se inicia tras recibir la reclamación, a la vista de las alegaciones escritas y las pruebas documentales que presentan el propietario de la vivienda y el inquilino. La Corte de Arbitraje emite un laudo de obligado cumplimiento, que tiene la misma eficacia y validez que una sentencia judicial firme. Si el condenado cumple con lo establecido dentro de los 20 días siguientes a dictarse la sentencia arbitral -lo que se considera el periodo voluntario-, concluye el proceso, y no se procede a la ejecución forzosa. Además de obedecer la sentencia el arrendatario tendría que pagar 90 euros de costas y 55 euros de gastos por notificaciones administrativas, una cantidad prefijada que evita las incertidumbres de la justicia ordinaria. De este modo, si el propietario, por un incumplimiento en el contrato por parte del inquilino, había reclamado que éste abandonara el piso, habría conseguido su objetivo en un mes y veinte días.
  • Sólo si la persona condenada se niega a acatar la sentencia, o no la obedece dentro del plazo concedido, se inicia la fase de ejecución. Tiene una duración aproximada de dos meses, y en ella se da cumplimiento forzoso al laudo arbitral. Se realiza a través del Juzgado de Primera Instancia que, después de verificar los requisitos, la tramita sin dilaciones por imperativo legal, ya que no puede volver a enjuiciar el caso por segunda vez. Mediante el arbitraje institucional los inquilinos morosos podrán ser desahuciados en el plazo de tres meses
    En esta fase sí que es necesaria la intervención de un abogado y un procurador, pero, según señalan desde el Plan Nacional de Alquiler Garantizado, la Corte de Arbitraje Económico y de Equidad, como parte de su aportación a solucionar el problema del alquiler y procurar la justicia más gratuita posible para el ciudadano y el profesional, proporciona y asume los costes de estos profesionales a todo aquel que lo solicita en el impreso de reclamación, de manera que no tenga que desembolsar innecesariamente ningún importe adicional. En el peor de los casos para el propietario, podrá volver a disponer de su vivienda o local en un plazo de tres meses, una vez concluida la fase de ejecución.

Si desea recuperar su vivienda mediante un procedimiento de justicia ordinaria

En esta caso para realizar el proceso de desahucio se deben seguir los siguientes pasos:

  • El arrendador debe presentar la demanda en el Juzgado al que pertenezca la vivienda. La demanda puede ser presentada ante la falta de pago del primer recibo. En ella se deben especificar las pretensiones, aunque no es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales. Aunque lo más lógico en estos casos es nombrar un abogado, se debe aportar junto a la demanda, el contrato de arrendamiento y los recibos impagados. Además durante la tramitación del caso, el arrendador debe ir aportando los recibos que vayan caducando en el Juzgado.
    Los juicios por desahucios tienen preferencia en su tramitación respecto a los demás. La única defensa que puede presentar el inquilino es justificar estar al corriente del pago de los recibos. No se le admite otra.
    Hay que señalar que en los juicios por desahucio por falta de pago, podrá archivarse el proceso si antes del juicio el arrendatario paga las deudas o las consigne notarialmente. Con este pago se detiene la demanda de desahucio, no obstante, esta medida sólo tendrá efecto una vez, si en ocasiones anteriores el inquilino ha hecho uso de esta posibilidad ya no es posible recurrir a este medio nuevamente.
    Así mismo si el arrendador ha solicitado el pago de la renta con 4 meses de anticipación a la fecha de presentación de la demanda, mediante escrito fehaciente, es decir, dejando constancia de la fecha de recepción y del contenido por escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax, etc.En este caso el pago de las deudas no detiene el proceso.
  • Dentro de los seis días siguientes, el Juez citará al demandado para la celebración del juicio verbal, en dicho juicio los interesados podrán defenderse a sí mismos si así lo desean.
  • En el juicio, el demandante tiene que explicar los motivos que le han llevado a interponer la demanda y las pruebas que presenta. Posteriormente, el demandado, si lo desea, podrá alegar lo que considere conveniente en su defensa.
  • El juez deberá dictar sentencia en el plazo de los tres días siguientes de la celebración del juicio o, en caso necesario, cuando se realicen las pruebas que no podrán exceder de doce días.
  • Si el juez considera suficiente el motivo presentado por el demandante para desahuciar al inquilino, le comunicará a éste que dispone de un plazo de ocho días para abandonar voluntariamente la vivienda que ocupa y que en caso de no hacerlo, se procederá por la autoridad a echarle de la misma.
  • El propietario de la casa, una vez que se conozca la sentencia puede solicitar al juez que ordene el embargo preventivo de los bienes del inquilino para cubrir el importe que deba por los pagos de alquiler no abonados o cualquier otra cuestión pendiente de pago, así como las costas del juicio.

Medidas para agilizar desahucios

Con el objetivo de agilizar los desahucios y el abono de las rentas impagadas, el Plan de Apoyo a la Emancipación e Impulso del Alquiler incluye una serie de medidas:

  • Reducción a 15 días del plazo para ejercer la enervación, es decir, la paralización del procedimiento mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas dentro del plazo concedido.
  • La incomparecencia del inquilino equivaldrá a la aceptación del desahucio y no retrasará el proceso.
  • Creación de 10 juzgados para reforzar los municipios con mayor saturación, seis de ellos se ubicarán en Madrid.
  • Posibilidad de utilización del juicio rápido para la reclamación de deudas, aunque se ejerza con independencia del desahucio.
  • La sentencia que condene al pago de deudas por rentas de alquiler comprenderá todas las acumuladas hasta la recuperación de la vivienda.
  • Limitación del plazo para que el inquilino solicite la asistencia legal gratuita, mecanismo utilizado habitualmente para retrasar el proceso.
  • Agilización de las comunicaciones procesales (notificaciones a las partes, entre otras).

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